湘西自治州城镇物业管理工作领导小组办公室关于印发《湘西自治州城镇物业管理工作实施办法》的通知

作者: 发布时间:2018-03-02来源:   

各县市人民政府,湘西经济开发区管委会,州直有关单位:

《湘西自治州城镇物业管理工作实施办法》已经州人民政府物业管理领导小组办公室同意,现印发给你们,请认真遵照执行。同时,依据属地管理原则,各县市(区)可结合实际制定具体的实施细则。

 

                                      湘西自治州城镇物业管理工作领导小组办公室

                                 2017年3月1日

 

湘西自治州城镇物业管理工作实施办法

  

第一章  总则

  第一条  为规范全州物业管理活动,进一步加强物业管理工作,构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制,提高物业服务和城市管理水平,维护业主和物业服务彩天下平台正规吗及其他物业相关人合法权益,彩天下娱乐宜居湘西,改善城镇居民生活环境,促进和谐社区(小区)彩天下娱乐,依据《物权法》、《国务院物业管理条例》、《湖南省物业管理条例办法》、《湘西自治州关于加强城镇物业管理工作的实施意见》等法律法规,结合本州实际,制定本办法。

  第二条  本办法适用于全州各县市、湘西经开区范围内,由物业服务彩天下平台正规吗提供的物业管理服务以及其他行政企事业单位、社区居委会、个人提供的管理服务。提供管理服务的单位统称物业管理单位。

  第三条  物业管理工作遵循属地管理、部门监管、协调联动、分级负责的原则。

  第四条  实行街道(建制镇)、社区(居委会)、物业服务彩天下平台正规吗、业主委员会三级物业管理联席会议制度。

  

第二章  属地管理

  第五条  县市人民政府、湘西经开区管委会物业管理职责:

  (一)对所辖区域内物业管理工作负总责。

(二)各县市人民政府、湘西经开区管委会按照属地管理原则,负责将辖区内小区物业服务管理纳入城镇管理和社区彩天下娱乐管理体系,设立工作机构,配备专职人员;负责督促所属街道(建制镇)、社区(居委会)做好本辖区物业服务日常监督管理活动,强化对业主委员会工作的指导、监督检查,依法调处物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。建立社区(居委会)、物业服务彩天下平台正规吗、业主委员会(业主代表)三方协调机制;负责督促所属街道(建制镇)、社区居委会组织实施住宅小区业主大会(业主委员会)的组建、换届、备案等工作;负责对物业服务彩天下平台正规吗实施年度考核考评;负责对《前期物业服务合同》备案;负责对老旧、分散未成立业主大会的住宅小区实施综合整治,组织开展保洁、保安、保修、绿化,督促各方落实物业管理义务和履行职责。

  (三)负责区域内社区物业管理工作的监督管理、行政综合执法,协调解决执法过程中的各类问题。

  (四)制定本辖区内住宅小区管理应急预案,处理本辖区内物业管理服务工作重大事件以及紧急情况。

  (五)建立物业管理事务处理平台,受理、调处本辖区内物业管理服务有关纠纷、投诉、信访,并及时答复。

  (六)开展对老旧小区共用部位、共用设施设备改造升级工作,不断改善居民生活环境。

  (七)组织本辖区内物业管理服务相关工作的监督、检查、考核,对不履行职责的依法依规进行处理,追究责任。

  (八)加强对物业管理工作的宣传引导,不断增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识,营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的物业管理氛围。

  (九)其他应当负责的物业管理服务工作职责。

  第六条  街道办事处(建制镇)物业管理职责:

  (一)对辖区内物业管理具体负责。

  (二)明确本辖区内负责社区物业管理的分管领导、部门和人员。

  (三)建立街道(建制镇)物业管理工作联席会议制度,邀请和召集有关行政主管部门、公安派出所、人民调解机构、社区(居委会)、物业管理服务单位等各方负责人,以及业主委员会或者业主(居民)代表参加,协调解决本辖区内社区(小区)物业管理服务工作中出现的重大问题、紧急事件。

  (四)指导社区(居委会)开展社区物业管理相关工作,并进行监督和协调。

  (五)协调社区(居委会)、业主委员会、物业服务彩天下平台正规吗相互之间的关系。

  (六)受理、指导、监督成立业主大会,做好业主大会和业主委员会的监督、指导工作。

  (七)未成立业主大会的,监督、指导社区(居委会)代行业主委员会职责。

  (八)配合相关部门开展行政执法工作。

  (九)其他应当由街道(建制镇)负责的物业管理工作职责。

  第七条  社区(居委会)物业管理职责:

  (一)对社区(居委会)物业管理直接负责。

  (二)明确物业管理具体责任人。

  (三)建立物业管理联席会议制度,社区居委会、社区业主委员会、物业管理服务单位、社区警务室为成员,监督和指导社区物业管理、业主大会活动,调解物业管理工作中的问题。

  (四)组织成立业主大会和选举业主委员会工作,指导和监督业主大会和业主委员会开展工作,社区居委会应当参加社区业主大会和业主委员会会议,维护社区居民的合法权益。

  (五)未成立业主大会的小区,由社区(居委会)履行相关程序,代行业主委员会职责。

  (六)建立日常巡查制度,对本社区(居委会)辖区内出现的物业管理违规行为及时进行劝阻,并向相关部门报告。

  (七)教育引导居民参与配合物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产,促进社区彩天下娱乐与物业管理协调发展。

  (八)监督物业服务费、经营性收费的账目公开公示。

  (九)组织开展物业服务满意度调查工作,对物业服务单位实施物业服务情况进行考评。

  (十)对物业管理服务单位申请使用专项维修资金活动进行监督管理。

  (十一)对未实行专业化物业管理的社区,采取多种方式组织落实卫生保洁、绿地管理、公共秩序维护、车辆管理、房屋及共用设施设备维修、电梯运行、二次供水等基础性服务。

  (十二)发生物业服务单位停止服务的,做好应急处置,维持社区正常秩序,保障居民正常生活。应急措施到期后,有条件的社区,组织选聘物业服务彩天下平台正规吗;条件不成熟的,组织社区居民自治管理。

  (十三)其他应当由社区(居委会)负责的物业管理工作职责。

 

第三章  各部门物业管理相关职责

第八条 州住房和城乡彩天下娱乐局为全州物业管理行政主管部门,负责对本行政区域内物业管理工作进行指导、协调、监督、检查和考核。

各县市(区)房地产行政主管部门或负责物业监督管理的工作部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

规划、城管(综合执法)、公安、发改、环保、工商、质监、民政、司法等有关行政主管部门,依据各自职责负责物业管理区域内的相关监督管理工作。

(一)州住房和城乡彩天下娱乐局按照国家和上级有关城镇物业服务管理相关规定,负责对县市(区)物业管理工作进行考核。

(二)房产部门负责加强物业服务市场监管。

1)健全物业市场准入制度。督促开发彩天下娱乐单位在新建住宅小区预售之前,严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定,依法依规选聘物业服务彩天下平台正规吗;负责指导和监督彩天下娱乐单位与物业服务彩天下平台正规吗落实《住宅小区物业承接查验办法》。未按物业市场准入制度签订的前期物业服务合同,物业主管部门不予备案。

2)整顿、清理、监管物业服务彩天下平台正规吗。实行物业服务项目经理负责制,督促物业服务彩天下平台正规吗落实“四公开一监督”制度:即一是公开物业服务人员姓名和岗位:物业彩天下平台正规吗项目经理、客服、保洁、秩序维护、绿化养护、工程维修等管理人员的姓名和照片;二是公开物业服务合同约定服务内容和标准;三是公开物业服务收费价格:物业服务费标准、停车收费标准(停放服务费)及特约服务收费标准;四是公开报修、投诉和监督电话;五是接受业主监督,设立物业彩天下平台正规吗服务意见箱。落实物业服务日常巡查通报制度,督促物业服务彩天下平台正规吗及时排查、解决服务中存在的问题,加强物业服务质量的监督检查。对问题楼盘逐步采取“物业费账户三方监管”。

3)淘汰不符合条件的重大违法违规行为的物业服务彩天下平台正规吗。一是建立物业服务彩天下平台正规吗黑名单制度。被列入物业服务彩天下平台正规吗诚信“黑名单”的彩天下平台正规吗,不得参与当年年度所有项目的招投标及管理。对物业服务彩天下平台正规吗中断或变相中断供水、供电、供气、供热等严重损害业主合法权益的,擅自撤离物业区域、停止物业服务的,被解聘后未按照规定办理交接手续、拒不退出的,泄漏业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力行为的,纳入彩天下平台正规吗信用黑名单;对于物业主管部门抽查中“业主满意率”连续两次在70%以下的物业服务彩天下平台正规吗,要求其退出湘西州物业服务市场,“业主满意率”连续两次抽查结果为50%以下的,上报相关部门申请吊销其资质。二是加强行业自律管理。制定物业服务规范和等级标准,提高物业服务水平。物业主管部门根据物业规范和等级标准制定《物业服务彩天下平台正规吗月考核信息公开制》。三是物业主管部门开展并做好住宅小区物业管理备案工作,即《物业管理区域备案》、《前期物业管理招投标管理备案》、《前期物业管理中标备案》、《前期物业管理合同备案》、《物业承接查验备案》、《物业小区业主委员会备案》、《物业服务合同备案》。完善《物业质量保修金制度》、《住宅专项维修资金监管制度》,凡未按规定办理备案手续的物业服务彩天下平台正规吗,直接清出物业管理市场。

4)通过多种形式宣传物业管理政策法规,引导业主树立正确的物业服务消费理念,启动《机关、事业单位工作人员及其他人员无故欠费抄告和诚信黑名单制度》,支持物业服务彩天下平台正规吗通过合法程序调整收费标准以及依法追缴物业服务费,促进物业管理行业健康发展。

5)依法查处业主、物业服务彩天下平台正规吗、装饰装修彩天下平台正规吗违反《住宅室内装饰装修管理办法》行为。

(三)规划部门负责新建住宅小区的统一规划,对新建住宅小区公共服务设施,包括物业管理办公用房、社区用房、业主会所、文体活动站、门卫房、环卫设备、道路、绿化、路灯、停车场、自行车棚、休闲广场、监控录像等各类配套公彩天下娱乐施依法规划和核验。对不按城市居住区规划设计相关规范规定标准彩天下娱乐的,规划部门不予验收。

(四)城管(综合执法)部门负责开展进小区常态化执法活动,对小区内违反规划的行为进行执法。

(五)公安机关负责指导、督促物业服务彩天下平台正规吗和秩序维护人员开展安全防范工作,指导小区建立治安室;负责落实物业管理区域内的监控、消防等技防设施;负责消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调处各类涉及治安管理的矛盾;加强对秩序维护人员、宠物等的管理;负责建立流动人口管理服务机制,加强外来流动人口和出租房管理;对新建和改建住宅小区的监控设施进行检查验收。

(六)发改部门负责制定本州范围内保障性住房、房改房、农民安置住宅小区、老旧住宅小区收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;并对上述物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

(七)环境保护部门负责对物业管理区域及周边的彩天下娱乐项目,依法进行环境影响评估审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及住宅区域噪音、烟尘等影响居民正常生活的环保投诉和纠纷进行调查处理。

(八)工商部门负责对物业服务管理彩天下平台正规吗进行审查登记;查处规范《物业服务合同》和《前期物业服务合同》执行情况。对未经规划管理部门批准或相邻居民同意,擅自将居住用房改变为商业用房的不予核准登记。

(九)质量彩天下平台正规吗监督部门负责对物业管理区域内的水表、热能表、燃气表、电能表等强检计量器具进行监管检查,查处未经检定使用或超周期使用强检计量器具的违法行为;对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监管,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

(十)司法部门负责对业主、彩天下娱乐单位、物业服务彩天下平台正规吗各方矛盾纠纷进行司法调解。人民法院要积极支持物业服务彩天下平台正规吗,通过法律途径解决业主欠交物业管理费问题,切实加大对此类案件的受理办结力度。

 

第四章  管理服务

物业服务彩天下平台正规吗要积极引进“智慧物业”平台,逐步实现住宅小区智能化、精细化和透明化管理。依法接管或退出项目,并做好项目资料、费用移交工作;做好物业承接查验工作并及时备案;开展有特色的小区文化彩天下娱乐;配合公安部门做好出租房屋登记工作。

第九条  商品住宅小区、保障性住房小区、回迁安置住宅小区等推行专业化物业管理模式,开发彩天下娱乐单位应当在办理商品房预售许可证前落实前期物业管理招投标、备案等有关工作。

  老旧小区实行专业化物业服务管理、产权单位自行管理、社区化居民自治管理3种方式。具体管理方式由县市人民政府,湘西经济开发区管委会根据实际情况和小区特点,因地制宜确定。

  第十条  施行专业化物业管理的,物业服务彩天下平台正规吗应当按照物业服务合同约定的服务内容,提供相应服务,达到合同约定的服务标准和下列要求:

  (一)在小区内办公场所显著位置公示营业执照、资质证书、服务内容、各项管理制度、收费标准、(临时)管理规约、项目负责人和管理人员职责分工、24小时服务电话等。

  (二)接受社区(居委会)、业主委员会对物业服务彩天下平台正规吗的监督、考核,一年至少开展一次业主满意度测评。

  (三)在社区显著位置设置宣传栏、公示栏,及时向业主公开公示物业服务信息,每年至少公示一次物业服务费收取、使用及设施设备运行、管理、维护情况。

  第十一条  老旧小区实行社区化居民自治管理的,由社区(居委会)负责牵头组织,达到下列要求:

  (一)在社区内公布服务内容、服务标准以及收费标准。

  (二)楼内外卫生清扫及时,垃圾日产日清,小区环境干净整洁。

  (三)对社区内绿化进行日常养护,保持绿化完好。

  (四)定时对小区内公共区域进行巡视,车辆停放有序。

  (五)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位,发现问题及时向有关维修养护责任单位报告。

  (六)对社区内存在的私搭乱建、私圈私占车位、乱停乱放、毁绿占绿、饲养家禽、养大型犬、私改房屋功能等违法违规现象及时制止,制止无效的向相关部门报告。

  社区居委会可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。

  第十二条  物业管理单位应当建立装修管理制度。

  业主(居民)装修前,应当按照规定向物业管理单位申报登记。

  物业管理单位应当对社区内装修活动进行巡检,发现装修人存在禁止行为的予以制止;装修人拒不改正的,应当及时报相关部门,依法处理。对装修人或者装饰装修彩天下平台正规吗违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。

  装修活动完成后,物业管理单位应当对公共空间、共用设施设备进行查验,发现问题及时告知装修人进行整改、维修;装修人拒不改正的,物业管理单位可以在相关部门监督下予以整改、维修,所需费用由装修人承担;造成损失的,装修人依法承担赔偿责任。

  物业管理单位在装修活动中提供的事前、事中、事后管理服务不得另行收取或者变相收取费用。

  第十三条  物业管理单位对社区共用部位、共用设施设备日常运行、维护管理的费用核入物业服务费用。维修、更新、改造费用,有专项维修资金的,履行维修资金管理相关规定程序,使用专项维修资金;没有专项维修资金的,由房屋产权人按照受益人和负担人相一致的原则,按专有建筑面积所占比例分摊。

  第十四条  发生危及房屋使用安全、影响居民正常生活等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,物业管理单位应当及时向当地房地产主管部门和社区(居委会)报告,符合紧急情况的,物业管理单位应当先行组织维护和更新、改造。

  工程完工后,社区(居委会)组织有关单位验收。验收合格后,有专项维修资金的,物业管理单位持相关材料申请专项维修资金,县市(区)住房专项维修资金管理中心直接予以拨付;没有专项维修资金的,社区(居委会)应当组织分摊,向房屋产权人收取。

  前款所称的紧急情况一般包括:

  (一)电梯故障;

  (二)消防设施故障;

  (三)屋面、外墙渗漏;

  (四)二次供水水泵运行中断;

  (五)排水设施堵塞、爆裂;

  (六)楼体外立面存在脱落危险;

  (七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

  第十五条 县市人民政府,湘西经济开发区管委会应当建立社区安全管理工作目标责任制,将社区安全管理工作纳入社会综合治理工作。

  街道办事处(建制镇人民政府)、社区(居委会)应当加强安全管理宣传工作,普及预防、避险自救、互救、减灾等知识和技能,提高居民维护社区公共安全意识和应对安全事故能力。

  物业管理单位应当按照有关规定做好消防安全、电梯安全、防汛避雷、公共区域安全防范等管理工作,明确彩天下平台正规吗法定代表人、单位负责人为安全管理工作的第一责任人,制定和完善各类安全防范管理制度、重大突发事件快速反应机制和及时报告制度,定期组织安全防范教育和演练,做好安全防范相关培训工作。

  第十六条  社区(居委会)应当组建社区巡防队,建立群防群治体系;组织改进社区物防、技防水平。对老旧小区采取逐步实现社区封闭式管理、安装楼宇防盗门、安装实时监控系统等方式,建立有效安全防范措施。

  第十七条  社区(居委会)、物业管理单位要对社区内停车情况进行巡查、检查,禁止车辆占用、堵塞消防通道、安全出口等,对妨碍消防车道畅通的行为及时制止,制止无效的,及时向公安部门反映;定期检查消防设施设备,及时对区域内消防栓缺失、损坏,应急照明、疏散指示标志缺失、损坏,消防电梯不能正常使用等问题进行处理。

  第十八条  物业管理单位应当按照法律法规规定和彩天下平台正规吗规范要求进行电梯维护保养,健全电梯安全彩天下平台正规吗档案、配备专职的电梯安全管理人员。

  社区(居委会)应当定期对电梯安全运行、维护等情况进行监督、检查,发现问题及时督促物业管理单位进行整改,并及时报告所在地质监部门。

  

第五章  监督考核

  第十九条  各县市人民政府,湘西经济开发区管委会对街道办事处(建制镇人民政府)在社区物业管理工作中履行职责不到位的,依据职责权限予以通报批评,责令做出书面检查,情节严重的追究责任。

  对无故不参加街道办事处组织的联席会议,不履行会议决定事项的县市(区)各职能部门、单位,由街道办事处(建制镇人民政府)上报县市人民政府,湘西经济开发区管委会,由县市人民政府,湘西经济开发区管委会督促限期落实,并与年度工作考核、行风评议等挂钩。

  第二十条  与社区物业管理工作相关的单位、部门应当公布公示投诉、报告受理方式,公布监督电话。接到投诉、报告后,应当及时进行调查、核实,主动与县市(区)相关单位做好衔接,依法依规做出处理,并将结果回复投诉人。

  

第六章  附则

  第二十一条  各县市(区)可根据本地的实际情况,制定具体实施细则

    第二十二条  本办法自2017年3月1日起施行,有效期2年